简析我国住宅小区业主对物业服务企业的选择机制.doc

　　简析我国住宅小区业主对物业服务企业的选择机制

　　摘要：物业管理引入我国20多年以来，正逐步发展完善，物业管理服务企业也不断改进创新。小区业主对物业服务企业的选择机制作为住宅小区综合管理的重要环节以及业主权利的体现，也越来越受到人们的重视，正不断加以完善和改进。本文针对当前我国住宅小区业主对物业服务企业的选择机制进行分析探究，在分析现行机制的优点和不足的基础上提出自己对如何将其完善的看法和建议。

　　关键词：住宅小区；业主；物业服务企业；利弊分析；选择机制

　　一、 我国当前住宅小区对物业服务企业选择机制概述

　　(一) 前期物业管理模式

　　1. 前期物业管理模式的概念

　　前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理[1]。新建商品房出售前，房地产开发企业应当委托物业服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同[2]。前期物业服务合同至业主大会与其确定的物业服务企业签订物业服务合同生效之日终止。

　　前期物业管理可以区分为两个阶段：项目初始至工程竣工验收合格为止为第一阶段，对于物业服务企业而言可以称之为“前期物业管理介入”，这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责；工程经竣工验收合格开始至业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务协议生效为止是第二阶段，称之为“前期物业管理服务”，这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业服务企业负责实施。

　　本文讨论的前期物业管理即为其第二阶段的活动，即前期物业管理服务阶段。因此本文中的前期物业管理模式就是指在工程竣工验收合格之后，业主大会成立之前，由开发商选择物业服务企业对入住率尚不满50%以至无法召开业主大会的住宅小区进行物业服务，待业主大会成立之后，再由业主大会选择物业服务企业的一种物业管理模式。

　　2. 前期物业管理模式的特殊性