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{合同知识}浅论房产合同

纠纷中合同效力与无效合 同的认定原则

予以返还;不能返还或者没有要返还的，应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对

方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

房地产合同是众类合同中性质较为特殊的一类合同，此类合同的订立不仅要遵守 《民法通则》，原《经济合同法》、新《合同法》等的规定，所订立的合同还应

当到有关土地管理部门、房产管理部门办理相关的批准、登记等手续，合同方能

产生法律效力。作为海南特区来说也不例外。但是前些年海南房地产由于盲目开

发、缺乏预见和规划，使房地产市场发展过热、过快，加之当时有关这方面的法

律法规不健全，出台滞后，造成海南房地产市场混乱，经济活动无章可循，直至

1995 年 1 月 1 日《中华人民共和国房地产管理法》开始施行，这种现象才逐渐得

以缓和，海南房地产市场也才开始逐渐步入正轨。

二、房地产合同纠纷的处理原则

尽管在 95 年后房地产开发经营活动有了法律的保障，但是 95 年之前因无法可依

和客观因素的影响而遗留下来的房地产开发经营活动方面的纠纷却不少;而且即

使是在 95 年之后，因整个海南大气候仍处于转型、过流阶段，一些房地产开发

经营活动和涉及房地产方面的其他活动仍然是不甚规范，法律法规在实际适用中

存在冲突，如此引起的纠纷亦很多。如何解决，关键在于如何认定因房地产开发

经营或涉及房地产活动而订立的合同的效力。笔者认为，对《房地产管理法》施

行之前和这之后当事人订立的合同，应当根据特定的经济环境和现实状况，在不

违背立法本意的前提下，综合考虑，对合同效力作出准确、合法、合理的认定，

以便更好地解决现存的房地产纠纷。

在此，笔者想首先介绍一个典型案件来具体分析房地产合同的效力，即原告海南

省工业厅被告中华人民共和国建设部、中国房地产开发海南公司房屋买卖纠纷案。