地价评估参数测算方法与参考指标.pdf

前　　言 改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度以及住房所有、使用和分配制度的改革，

土地作为一种特殊的商品进入市场，土地进入市场进行交易，对地价管理和土地估价中介

服务业务提出了客观需要，特别是１９８６年《中华人民共和国土地管理法》颁布后，地价管

理和土地估价工作有了更快的发展。随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设

用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要

重新盘活；随着城市化进程的加快和各项建设事业的蓬勃发展，增量建设用地也不断增

加，城镇建设用地的市场化配置机制也不断完善；各级政府逐步提高了土地出让过程中的

招标、拍卖、挂牌出让的比例等等。这些市场化取向的改革都对政府地价管理和土地估价

中介服务提出了更高的要求。 云南省的土地估价工作基本上与全国同步，始于２０世纪９０年代初。经过几年的理论

探索和评估实践，云南省的土地估价工作取得了长足进步。但从土地估价机构提交的基准

地价和宗地地价评估报告中可以看出，仍然存在很多问题，其中，在基准地价评估方面，

评估的基准地价成果与城镇土地等别严重脱节，等别高的城镇，基准地价不一定高；等级

低的城镇，基准地价反而较高。这里边可能存在由于城镇分等成果老化，分等成果与城镇

现状土地质量不吻合的情况，但也不排除基准地价成果随意性较大，不能反映城镇土地综

合质量水平的情况。同时，各家评估机构在评估过程中，无论是基准地价评估，还是宗地

地价评估，估价参数的取定，主观随意性较明显，一定程度上存在为了评估结果而随意调

整评估参数的现象。因此，省国土资源厅土地利用管理处的多位领导提出，希望笔者对云

南省不同等级城镇的基准地价水平作一个横向比较，作为今后云南省城镇基准地价横向比

较和区域平衡的参考；对不同等级城镇的地价参数作一个相对科学、合理的测算，为今后