上海浦东新区：2021张江商务区-办公市场分析.pdf

办公市场分析 | 张江商务区 作为浦东新区重点发展区域之一，张江商务区一直紧跟时代、持续发展。张江总部园、上海

集成电路设计产业园、张江在线新经济园在 2020 年初正式开园，吸引来自生物医药、集成电路、

人工智能、创新研发平台等领域的大量总部企业入驻，为张江科学城注入新活力。疫情期间，50

个重点项目集中签约、开工启动，相较于同时期其他商务区，张江商务区相关工作进度稳步推进，

办公租赁市场保持活跃。 区 块 分 析

1、区块基本情况 张江商务区位于浦东中部，目前区块内有两条轨道交通，2 号线贯穿张江北和张江东区域， 01

13 号线途径张江南延伸区域，张江南区域暂无轨道交通。商业配套方面，张江北区域配套最为齐

全，共有 3 个商业综合体，包括目前张江规模最大的商场——长泰广场；张江南延伸和张江东区

域分别有 2 个和 1 个商业综合体，但规模均不大；张江南区域暂时仅有少量园区配套。 张江科学城致力于培育高新技术产业和战略性新兴产业，依靠政策扶持，大量医药生产基地、

创新研发中心扎根于此，同时也聚集了较多来自集成电路、人工智能等行业的企业。为推动相关企

业发展，张江商务区对初创科技企业推出专项补贴政策，现有政策包括：1）房租补贴政策，补贴 02

面积最高 200 ㎡，补贴额度不超过2 元/ ㎡·天，补贴总金额最高不超过 15 万；2）小张江专项补

贴，共有 33 项，例如研发投入补贴、孵化毕业补贴、股权融资补贴等；3）疫情期间人社补贴，

例如创初期社会保险费补贴、疫情期间浦东新区创业担保贷款和贴息等。

2）区块价格分析

 低端和中端市场 租金方面来看，2019 年至2020 年张江商务区办公平均租金整体比较平稳，未出现较大波动，

在进入 2021 年后开始有所提升，中端市场租金上涨幅度大于低端市场，前三季度累计涨幅相差约