关于房屋买卖合同无效的几种情形.docx
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- 2021-12-04 发布|
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房屋买卖合同无效的几种情形
房屋买卖合同指出卖人与买受人签订的关于房屋买卖,所有权转移等各个事项的书面文件!它关系到买卖双方的重要权益,所以它的效力问题非常重要,实践中却有很多情形导致房屋买卖合同无效,下面就这些情形做下说明。
1、房屋与土地分开转让,合同无效
《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定:"建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。"
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定:"土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外"。
《城市房地产管理法》第四十二条规定:"房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。"
这就是我国现行法律对土地、房屋的管理采取的"房地一体主义"原则,根据这一原则,所有人处分自己的房产时,建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分。
由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地使用权分别转让与不同
的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。
2、侵犯优先购买权,合同无效
《物权法》第一百零三条规定:共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。
《民法通则》第七十八条规定:"财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。共同共有人对