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关于有权属瑕疵的房屋买卖合同的效力认定问题

姓名：周颖健 学号：2012212033

摘 要：合同效力问题是一个基本的民法学理论问题，也是一个重要的仲裁和审判实践问题。而房屋买卖合同涉及到不动产这样具有高额价值的合同，其是否有效就更加值得关注。我们实践当中存在的有争议性的权属瑕疵的房屋，包括就被抵押、查封或者未取得权属证书的情况，而对这样的房屋签订买卖合同的效力进行认定，不仅是保护了合同当事人的权益，更是为区分合同效力和物权效力进行了铺垫，在笔者看来,上述合同未违反合同的效力性和禁止性规定,符合当事人意思自治原则和诚实信用原则,应为合法有效。

关键词：权属瑕疵 房屋买卖合同 效力认定

1.问题及争议 权属瑕疵，即所有人对标的物的所有权不完整或存在争议。实践中，当事人就存在权属瑕疵的房屋签订买卖合同的情形大量存在，此时房屋买卖合同的效力如何认定是解决此类纠纷的首要问题。此类问题集中体现为以下具体问题：当事人就已经被抵押或查封的房屋签订房屋买卖合同，或者出卖人尚未取得房屋的房地产权属证书，而与买受人签订房屋买卖合同，房屋买卖合同的效力应如何认定？

2.区分物权效力与合同效力的意义 之所以要将具有权属瑕疵的房屋签订买卖合同的效力进行深入的分析和讨论，在实际上就是要将物权效力与债权效力进行一种区分。将物权行为与债权行为、物权效力与合同效力相区分，是立法科学化、精细化、现代化的表现，也与现代民法精神相符，建立区分原则的主要意义在于： 第一，有利于促进交易，促进物的流转。促进交易以及物的流转是市场经济发展的必然要求，只有物充分流转，交易增加，市场经济才能得以发展。因此，现代民法在“动的安全”与“静的安全”发生冲突，往往选择保护前者（如善意取得制度）。将物权效力与合同效力相区分，认定就权属存在瑕疵的房屋达成的买卖合同有效，有利于促进房屋的交易。当事人可以对权属存在瑕疵的房屋的交易达成合意