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会计学
1
零售商圈分析与选址
任务一 学会零售商圈分析
案例导入
上海淮海路商业街上现“空铺潮”
上海,十几家比邻的沿街店面,或是空置或是租给“临时甩卖”
———短短一段时间,淮海路商业街上竟出现“空铺潮”。
一方面是因为高租金正整体吞噬着实体零售业利润;另一方面,
随着商业从线到圈的发展趋势,类似淮海路的条状商街,越来
越受到徐家汇、五角场等块状商圈威胁。
思考:你认为淮海路商圈的“空铺潮”原因何在?
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一、商圈及商圈分析
1、商圈:店铺对顾客的吸引力所能达到的范围。
2、商圈分析:经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析,为选择店址、制定和调整经营方针和策略提供依据。
(一)商圈和商圈分析的概念
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一、商圈及商圈分析
(二)商圈形态
商业区
商圈形态
住宅区
文教区
办公区
混合区
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一、商圈及商圈分析
(三)商圈的层次
第5页/共34页
一、商圈及商圈分析
(三)商圈的层次
商圈构成
商圈类型
距离
时间
人流率
主商圈
核心商圈
500M
7~8分钟
50%~70%
次级商圈
次级商圈
1000M
15分钟左右
20%~30%
第三商圈
边缘商圈
1500M
20分钟左右
10%~20%
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一、商圈及商圈分析
(四)商圈的生命周期
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二、影响商圈设定的因素
(一)商圈的顾客来源
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二、影响商圈设定的因素
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二、影响商圈设定的因素
(二)商圈外部环境因素
商圈外部
环境因素
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二、影响商圈设定的因素
(三)商圈内部环境因素
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思考:
如何看待超市的免费班车?
老年人是“一次购足”还是“多次购足”?
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三、商圈设定的方法
(一)商圈设定的概念
(二)设定商圈范围的方法
1、根据业态设定商圈范围
2、根据零售店所处位置设定商圈范围
3、根据零售店市场规模设定商圈范围
4、根据顾客购物出行方式设定商圈范围
5、根据顾客购买频率设定商圈范围,成反比
划定零售店商圈的范围,是零售商圈分析中最基础的工作。
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四、商圈特点的调查与分析
(一)人口特点
家庭人口
及收入水平
白天人口
= 户籍-幼儿人
口数+上班上学
人口-外地上班
上学人口。
人口密度高,
购物频率增加。
人流量大小需
测该地上下车
人数。
重点:上下车
人数历年变化。
根据出站人年
龄结构可了解
顾客需求。
家庭状况是影
响消费需求的
基本因素。
包括:人口、
家庭成员年龄、
收入状况等。
商圈内家庭和
人口的消费水
平由其收入水
平决定。
家庭人均收入
可通过入户抽
样调查获取。
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四、商圈特点的调查与分析
(二)交通状况
1、从企业 经营的角度对交通条件的评估
2、从方便顾客购买的角度对交通条件的评估
一是设在边缘区商业中心的商店。
二是市内公共汽车站附近的商店。
一是城市规划。
二是开设地点或附近,是否有足够停车场可以利用。
三是商品运至商店是否容易。
停车场所:售货场所 =4:1
分析开设地点与车站、码头的
距离和方向;
考虑客流来去方向;
选邻近市内公共车站的位置。
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四、商圈特点的调查与分析
(三)经济基础特点
购买力指数=A*50%+B*30%+C*20%
式中:A-商圈内可支配收入总和(收入需减去所得税、偿还的
贷款、保险费和不动产消费等);
B-商圈内零售总额;
C-具有购买力的人口数量。
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四、商圈特点的调查与分析
(四)竞争状况(同一地区内竞争店的竞争状况)
ABC分析法
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四、商圈特点的调查与分析
(五)商圈饱和度
÷
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举例
一家经营食品和日用品的小型超市需测定所在地区商业圈饱和度,假设该地区购买食品及日用品的潜在顾客是4万人,每人每周平均购买额是50元,该地区现有经营食品及日用品的营业面积为50000平方米,则商圈饱和指数计算为:
40000×50
─────── = 40
50000
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四、商圈特点的调查与分析
(六)商圈的投资回报率分析
商圈分析的核心部分
1、购买力估算法
2、商店业绩类比法
3、卖场面积比较法
第一,确定相似的店铺。
第二,分析样品店铺的商圈。
第三,类比新店铺。
样本店的面积比例/新店市场占有率
=新店的面积比例/新店市场占有率
第一,划定商圈。
第二,调
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