市场比较法练习题.doc

市场比较法练习题

市场比较法练习题

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市场比较法练习题

实例 1：估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域因素、个别因素状况描述略，区域和个别因子条件指数采用权重累加方式，相关情况如下表：

估价对象

实例 A

实例 B

实例 C

用途

商业

商业

商业

商业

交易面积

6000

9000

5700

6300

（平方米）

卖方急于出售，

拍卖成交，买方

为限制竞争对

交易情况

求正常市场价值

售价比正常低

正常交易

手，成交价比正

5%

常高 5%

求评估基准日

交易日期

2005年6月30日

2004 年 4 月成交，

2005 年 4月成交，

2005 年 1 月成交，

正常市价，价格

价格指数为 101

价格指数为 103

价格指数为 102

指数为 105

繁华度

30

28

30

29

区

25

25

23

23

域

交通

因

市政配套

25

25

27

25

素

规划前景

20

20

20

20

区域因素小计

100

98

100

97

临街条件

30

28

29

30

个

宽深比

25

25

25

25

别

面积

15

13

15

15

因

素

形状

15

17

15

15

地质

15

15

15

15

个别因素小计

100

98

99

100

容积率

2

1.8

2.3

2.1

剩余使用年限

40 年

38 年

39 年

40 年

成交价格（元 /平方

____

4500

5200

4900

米土地面积）

在该宗土地的估价过程中应注意以下事项：

注意特殊交易；

各项修正不超过 20% ，总修正不超过 30% ；

估价结果确定可按不同权重计算。

土地还原率 r 为 6% 。

容积率修正系数表为课本第 110 页，表 4-6。解：运用市场比较法评估的过程如下：

1． 交易情况修正

估价对象

实例 A

实例 B