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前 言 本报告基于我公司已提交贵公司的《上实黄岛项目市场研究报告》完成，相关内容不再重复详述，只做简单概括。一、青岛的经济地位环渤海经济圈的中心城市中国东部的重要港口城市位于山东省城市圈领头羊的位置二、大青岛战略青岛政府适时地推出了西海岸经济发展规划包括黄岛在内的西海岸将会建成一个集中居住、旅游、航运、制造业与一体的第二个青岛市区通过落户大型产业项目、健全配套设施等多种方式吸引大量新增人口。到二零零二年，西部海岸人口将达到160余万人。 三、黄岛发展过程及定位阶 段时 间政策标志典型事件探索起步阶段 1985年 至1992年 以项目建设带动基础设施建设，以基础设施建设保证项目上马 国家级青岛新技术试验区在开发区成立 ，青岛保税区经国务院批准设立 二次创业阶段 1992年 至2001年 小平同志南巡讲话 青岛开发区与青岛市黄岛区的体制合一 第三阶段 2001年3月至今 挺进西海岸、构建青岛经济发展重心 黄岛的经济迅速上扬黄岛市区形成规模黄岛的房地产呈现高速发展 1、黄岛GDP的发展自92年以来，黄岛的GDP上涨迅速反映了黄岛经历的三个发展阶段2、人口发展（1989——2003）2003年人口增长率6.5%，自然增长率仅为千分之5.45，可见黄岛的人口主要以外来人口的增加量为主；这充分说明了其移民城市的特色，人口低龄化是黄岛另一个特点黄岛未来有深圳移民城市的特性3、黄岛未来发展及定位胶州湾西海岸经济发展战略的核心黄岛将成为青岛市新的重要经济区 4、人口发展趋势预测对比上海浦东的人口密度，黄岛人口仍有发展空间影响因素： 大学城、大炼油等项目浦东黄岛人口（人）176.6923.8面积（Km2 ）522.75220人口密度（人/km2）338010815、黄岛房地产市场现状开发项目区域集中购买者投资目的性强价格涨幅大、速度快物业带内装修整体市场目前进入调整期6、黄岛房地产发展趋势在2