关于对房地产用途不一致时评估处理的探讨.pdf

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文档介绍

关于对房地产用途不一致时评估处理的探讨由于房地产用途是决定房地产价格的核心因素之一。房地产用途不同,房地产权利人从房地产中获得的未来收益的预期不同,房地产价格就不同。在评估过程中,由于房地产用途的不一致,造成房地产价格定义中设定房地产用途的困难。因此,能否正确设定房地产用途,将直接关系到房地产价格的准确揭示和显现。本文旨在通过分析目前上海市资产评估机构中对房地产用途不一致时的实务处理方式,并提出解决的建议。一、房地产用途不一致的表现和导致的原因浅析结合笔者对上海部分评估机构房地产评估案例的调查和归纳,目前在评估中遇到的房地产用途不一致的情况主要有以下几种:1.土地登记用途与房屋登记用途不一致。由于我国原先房地产权利登记管理的有关法规和规定是采用对土地使用权和房屋建筑物分别登记的方式,国土部门颁发《土地使用证》,房管部门颁发《房屋所有权证》。两种登记所依据的分类系统不一样,导致对同一宗房地产,记载土地使用权用途的《土地使用权证》和记载房屋建筑物用途的《房屋所有权证》用途可能不一致。而且房地产权利人在实际申领房地产权证的操作过程中,存在土地使用权和与其相对应的房屋建筑物登记在不同时点的情况,因而也导致了土地用途与房屋用途的差异性。例如:土地登记用途为工业,而房屋建筑物的登记用途为办公;或者土地登记用途为住宅,而房屋建筑物登记用途为商业等。2.权证登记用途与实际用途或规划用途不一致。权证登记用途是指土地、房屋的合法用途。但随着改革开放和城市化发展,1具体宗地的区位随着城市范围的拓展及城市生产力规划布局的调整而发生了变化。由此引发了土地潜在价值和权证登记用途下在用价值的矛盾,特别是当土地潜在价值大于土地原用途价值时,土地的使用人将有更强的欲望去改变原土地用途而实现土地的潜在价值。由于房地产登记部门的工作滞后或房地产权利人的法制观念淡薄等原因,房地产的权证登记用途与实际用途不一致的现

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