中信证券-物业管理行业专题研究:告别开发羁绊,迎接独立成长.pdf

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文档介绍

告别开发羁绊,迎接独立成长 物业管理行业专题研究 |2021.10.17 中信证券研究部 核心观点 我们认为物业管理不仅已经完全独立,且其和开发行业之间的交付纽带、品牌 纽带、保修运维纽带、智慧运用纽带、人才纽带、外拓协同纽带、服务订单纽 带和股权纽带,都正在随着时间而不断变松变弱。 ▍物业管理公司脱胎于开发,又独立于开发。物业管理行业独立的原因,是增量 开发相对存量项目越来越少,以存量服务换增量开发品牌溢价的路越走越窄,更 是政府鼓励优质优价,物业管理日益融入基层治理。上市浪潮加速了行业的独立, 陈聪 基础设施和现代服 但上市不是行业实现独立运行的主因。 务产业首席分析师 ▍物业管理公司独立运营,核心是厘清物业管理人管家角色,区分小区运维成本 S1010510120047 和物业管理公司成本。小区运维支出会随着楼龄延长而不断增加,但物业管理 公司单盘成本,长期而言不应随着楼龄延长而大幅增加。随着政策变化,消费者 意识觉醒,法律法规逐渐健全,开发企业保修、业主维修资金、全体业主共享公 区收益和政府补贴,将成为小区运维开支的主体。物业管理公司独立运营,就伴 随其管家角色确立,和长期单盘盈利模型打通。 ▍物管行业和开发行业之间的八条纽带,都在陆续变松甚至消失。交付纽带:随 张全国 着在管规模扩大,竣工面积相对在管面积比例越来越低,物管行业的竣工交付弹 房地产行业联席 性越来越弱,营收稳定性则越来越强。关联方的交付面积占比快速下降。品牌纽 首席分析师 带:企业通过品牌孵化和并购打造品牌矩阵,弥补开发品牌的单一属性,未来也 S1010517050001 和开发品牌的负面新闻逐渐脱钩。保修运维纽带:随着法律法规日益规范,开发 企业竞争更加激烈,履行保修义务和延保成为共识,保修运维不再依赖于物管和 开发之间特殊关系。智慧应用纽带:随着前期智能化基础设施建设成本不断下降, 以及物业智能化

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