房地产项目测算.pdf

房地产开发项目的成本测算方法 随着 国家 国土 资源 部 第 11 号令 《招标拍 卖挂 牌出 让国 有土 地 使用

权规 定》的出 台，全 国各 地协 议转 让土 地 已基 本绝 迹，全部 转 为公 开挂

牌、 竞拍 竞卖 。这也 意味 着房 地产 暴利 的终结 ，管 理出 效益 时 代的 到来。 在通 过协 议转 让、以 地补 路等 方式 获取 地 块的 时期，开发 商们 在拿

地前 不需 过多 地作 研 究分 析， 因为 那时 大 多是 协议 操作 ，开 发 风险 小，

有较 大的 获利 空间 。而今 后，由于 土地 自 身的 稀缺 性，公开 的 竞争 将日

益激 烈，激 烈的 竞争 也将 使获 利空 间大 大 地受 到挤 压，这 对项 目投 资成

本测 算的 科学 性和 缜 密性 提出 了较 高的 要 求。 保守 有余 ， 将 失 去机 会，

一事 无成 ；轻 率冲 动 ，将 导致 亏损 ，严 重 的将 导致 企业 破产 。 如何 准确 地测 算项 目成本，本文 结合 国家 建设 部发 布的《 房地 产开

发项 目经 济评 价方 法 》，试图 从土 地成 本 、前期 规费、工程 成 本、间 接

成本 等几 个方 面分 别 予以 论述 。分 析的 前 提是 该地 块的 面积 、容积 率、

规划 要点 已确 定，建 材市 场行 情相 对稳 定 ，并且 开发 商有 一定 的管 理水

平。 一、 土地 成本 随着 公开 竞拍 的推 行 ，土 地成 本日 益成 为 开发 成本 的重 要组 成 部

分，综合 的地 价内 容 非常 广泛 ，主 要包 括 ：土 地中 标价 、拆迁 补偿 费用、

代劳 费用 、交 易契 税 等， 土地 成本 约占 项 目开 发成 本的 35 ％-40 ％ ，并