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四川北路办公楼盘 项目调研报告 2011年1月 同策咨询 四川北路办公楼板块与其他板块比较分析 办公市场的宏观环境分析 四川北路办公市场分析 上海办公市场扫描 上海办公市场供求状况 四川北路概况 区位交通 四川北路整体规划 四川北路与邻近板块办公楼盘对比分析 四川北路与成熟CBD区域办公楼盘对比分析 板块对比分析小结 四川北路办公楼扫描 办公市场产品研究 三个个案展示 区域市场分析 后市展望 报告逻辑 Part 1 办公市场的宏观环境分析 其中人民广场、陆家嘴、淮海路、徐家汇、南京西路、虹桥是上海传统6大核心CBD，曾经集中了上海80%的甲级写字楼。其余为区域CBD. 由于核心CBD渐少的市场供应，区域级的CBD板块日益增长，成为上海写字楼供应重要区域。 上海主要办公市场扫描 2005 2006 2007 2008 2009 2010 供应（万平方米） 160.59 192.29 149.08 178.32 191.32 224.47 成交（万平方米） 150.04 159.10 181.24 129.40 203.64 145.92 成交均价(元) 13579 13056 14745 17731 19642 19613 上海办公楼盘从2005-2010年供求总量稍有增长，总体供略大于求。均价呈上升趋势，2010年达到19600元/平以上。 上海办公楼市场基本供求状况 主要办公区域办公楼均价对比 2010年办公楼市场中销售均价最高的是南京西路板块和淮海中路板块，均达到52000元/平以上。 2010年四川北路办公楼销售均价高于上海市办公楼盘销售均价约2700元，在各个主要办公楼市场中处于低端水平，更远远低于距离较近的北外滩板块和其他高档城市中心商务区办公楼盘销售均价。 板块/地区 成交均价（元/平） 上海市 19613 四川北路板块 22318 五角场板块 21980 曲阳