文档介绍
城市经济，城市规划和房地产市场一、导论 I. 金融业和房地产的关系—中国脉络II.认识不动产III. 房地产市场概况 不动产市场 不动产是一个市场博弈: --追求利益 --游戏规则 --参加者又不同角色和战略 --即使为了获利，也要了解经济的外部 性新规则促使参加者改变博弈计划变动的市场例：办公楼小型化 --后工业社会 --企业削减办公用房费用 Kodak削减25-40%办公用房费用不动产不仅仅是一个博弈政府干预增加投资--税收，补贴限制开发--分区规划参加者—包括政府的相互影响经济领域+非经济领域I. 金融业和房地产的关系中国脉络（1）以住宅开发为主的房地产业是典型的资金密集型产业，金融业的支持必不可少房地产开发资金的四条主要来源:? 自有资金，银行贷款， 资本市场融资，销售回笼资金 金融业和房地产的关系中国脉络（2）银行贷款一直是开发资金的主要来源。?在目前国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的说法:?一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的30％，其余行业占70％：?二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30％，住房抵押贷款及其他业务占70％。 金融业和房地产的关系中国脉络（3）?信用关系?：金融业去年对30多个行业的信用状况进行了内部排序:?房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、外经贸行业和酒店业之前。?房地产业虽然在1998年之后发展很快，但信用状况与其他行业相比并不理想。?相当多的开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发。规模化，集团化，有品牌的开发商很少。信用中国诚信证券评估公司曾对上海，福建两地的部分开发商开展了银行贷款信用评级，结果表明：?在信用较好的上海，受评的238家开发商中，信用等级在3B(有贷款价值)及以上企业仅占37％，2B(有风险但可以贷款)占59％；福建受评的122家开发商，2B及以上企业占68％。核心问题是：规模太小，自有资本金太少