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浙江大学管理学院 硕士学位论文

基于特征价格模型的社区商业租金微观影响因素实证研究 ——以深圳华侨城为例 姓名：刘洪杰 申请学位级别：硕士 专业：管理科学与工程 指导教师：贾生华

浙江大学硕士学位论文 基于特征价格模型的社区商业租金微观影响因素实证研究 摘 要 随着中国经济的发展进步和城市化进程的快速推进，利润和责任的双重因素

促成了开发商对社区商业配套建设的重视，社区商业正逐渐成为商业研究的一个

热点。然而，零售租金的相关实证研究真正起步于20世纪90年代，主要以购物中

为研究对象，针对社区商业的租金水平的实证研究十分薄弱。本文追踪国内外最

新的研究进展，结合中国的实际情况，以深圳华侨城这一典型社区为研究对象，

定量分析了影响社区商业租金的各种微观因素。 在研究过程中，本文通过文献梳理工作形成了对研究问题的初步认识，并据

此从区位、建筑、商铺、租约“四维度”构建了社区商业租金微观影响因素的特

征价格模型；笔者又与科研院校和房地产公司等多家单位的20位专业人士进行深

入访谈，梳理并优化了解释变量；2009年7月，笔者自华侨城社区商业开发商处

取得租金样本数据315个，并结合其社区实际情况进行实地调查，对解释变量进

行了量化和评价；采用回归分析等方法对租金样本数据进行了统计检验。 本研究的主要结果如下：

一，商铺特征是社区商业租金的最重要影响因素 本研究发现，区位特征、建筑特征、商铺特征和租约特征都是社区商业租金

的重要影响因素，但总体而言，商铺特征最为重要。商铺特征中的零售类型、商

铺可见性与可达性、商铺面积等变量都对社区商业租金有着较为显著的影响

二、区位特征依然是社区商业租金的重要影响因素 与以往研究相一致的是，本研究发现区位特征中代表人流量和购买力特征的

距社区中心(华侨城社区中心为沃尔玛超市)距离对租金具有一个反向显著影响，