出租人法律风险的防范及房地产行业转型期中的人力资源管理.doc

第一节 出租人法律风险的防范

一、融资租赁交易合同管理

（一）行业系统调研，承租人资信严格审查 出租人主要功能在于融资，对承租人所经营的行业并不熟悉。在订立合同之前，出租人应采取详尽手段做好行业的相关调研，包括租赁物的价值、租赁物的流通性、租赁物的功能、行业的发展前景等等，以防承租人与出卖人利用出租人对行业不熟悉的弱点串通起来欺骗出租人。出租人对于承租人的资信状况要进行严格的审查，这关系到后期承租人的租金能否按照约定支付，债权能否实现的重大问题，特别是承租人的财务状况、经营现状、重大债务、银行信贷还款记录等等要详细审核，确保承租人有按期支付租金的能力，另外还要审查承租人的经营资质，对于特殊的租赁物，承租人是否已经取得了主管部门的行政许可。

明晰交易合同核心条款 清楚明晰的交易合同不仅能很好地规范双方的权利义务，也为以后一方当事人违约，另一方当事人寻求救济时提供合法有效的证据。其中融资租赁合同的核心条款主要包括租赁物的详细说明、租期、租金支付、租赁物的交付与检验、租赁物的保管维修、租赁物投保、期满租赁物归属、违约责任、争议解决等，对其中每一条重要条款均要详尽明确约定，如合同无效或租赁期满后租赁物的归属问题，保证金的保证期间保证范围，当事人解除合同的情形等等，保障交易合同的履行。

（三）注意两份基础交易合同的协调与统一

实务中，出租人要与出卖人以及承租人签订两份合同。一般而言，买卖合同是融资租赁合同签订的前提，两份合同之间的协调统一关系到合同能否正确履行。因此出租人在签订时要注意：第一，合同签订的时间要相互衔接好，出租人在同承租人签订融资租赁交易之前，确定好标的物的出卖人，以防在承租人找不到合适的出卖人的情况下，出租人浪费了大量的成本进行融资；第二，两份合同的标的物要一致。标的物的名称、型号、数量等核心条款，均由承租人与出卖人事先谈判约定好，如果两份合同约定存在不一致，可能会导