房地产合作开发的四种方式案例分析.pdf

共享知识 分享快乐 房地产合作开发的四种方式案例分析 案例 :A 企业通过出让方式取得一宗土地便用权后，经建设

规划部门批准，建设商住楼项目。由于 A 企业没有房地产开发

资质，决定与关联单位 B 房地产开发企业合作， 双方签订了委托

开发、销售协议。协议约定该开发顶目的所有成本、费用均由 A

企业支付，开发产品委托 B 企业销售，销售合同由 B 企业与买

方签订，但是销售不动产发票由 A 企业开具， A 企业按照该楼盘

销售收入的 3% 支付乙方开发、销售手续费。 实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较

常见，这样与具各房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会

应势而生。本案例中， A 企业自身不具备开发资质，以自身名义

取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》但是无法取得 《预售许可证》或《销售许可证》 。即便与 B 企业合作开发，由

于此种联建开发的特殊性， 也无法直接取得房屋的销售许可。 只

能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。 这是本案例中销

售阶段要考虑的问题。所以该商住楼的销售主体实质是 A 企业。

B 房地产企业只是受托代建和代理销售而己。 大家关心的问题是， 在这种情形下， 该商住楼开发过程中合

作双方应当如何税务处理？ 我们知道，该商住楼是以 A 企业名义自行建造的，没有发

生土地权属变更以及转移， 在项目竣工前与 B 房地产企业形式上

签署的是委托代建合同。 施工阶段除成本费用所签订合同的印花 页眉内容 共享知识 分享快乐

税外，基本没有其他税金。 尽管 A 企业没有销售资格，如果在项目竣工前己经提前预

售，则根据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴

纳营业税。按照土地增值税的规定预征土地增值税。按照《房地

产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发 [2009]31 号文规