估价作业方案制定.ppt

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文档介绍

估价作业方案制定 学习要求: 1.了解房地产估价技术路线的概念; 2.熟悉房地产估价技术路线与房地产价格内涵、房地 产价格形成过程的关系; 3.掌握房地产估价技术路线确定方法和过程; 4.熟悉估价作业方案的内容; 5.掌握估价作业方案的编制。 能力目标: 能够理清估价思路,会设计出适宜的估价技术路线; 能规划好估价实施步骤,会拟定估价作业方案。 一、估价技术路线的含义和作用 1.估价技术路线的含义 就是指估价人员在对估价对象房地产的价格形成过程的认识基础上,思考形成的知道整个房地产估价过程的技术思路。 包括3个方面的要素: ① 由估价目的所决定价格内涵; ② 由估价原则确定估价思路; ③ 由估价对象房地产的类型、估计方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定估价方法。 最后得出:确定估价技术路线就是确定房地产价格内涵和价格形成的过程。 2.估价技术路线的作用 ① 可以明确估价对象的价格内涵,显现出估价对象的价格形成过程; ② 是评估出估价对象价值所遵循的根本途径; ③ 是指导整个估价过程的技术思路,正确的股价技术路线能避免很多无效劳动的发生。 二、估价技术路线与股价方法的关系 1.估价技术路线是评估的思路,估价方法是评估的手段 下面是某市房屋拆迁补偿估价技术细则中关于住宅房屋估价技术路线的设计,其对一般住宅房屋拆迁补偿评估测算的技术路线如下: (1)确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”做完评估基准。 (2)测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式,采用市场比较法、成本法等估价方法评估出“标准样本住宅”的基准价格,基准价格按比准价格的算式平均值确定。 (3)确定评估价格。各被拆迁房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较,按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。其计算公式为 被拆迁住宅评估价格=标准样本住宅基准价格×实体状况修正系数

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