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房地产经纪系列专题一

从贝壳上市到阿里入局，经纪行业将何去何从？ 2020年10月13日 核心观点

 经纪行业现状：规模持续增长，格局呈现一超多强。伴随房地产市场快速发展，2014-2019年经纪机构完成的房屋交易额从3.2万亿升 至10.5万亿，CAGR达26.8%；渗透率从33.0%升至47.1% （其中新房从9.7%升至25.9%）；佣金收入从636亿元升至2515亿元，CAGR达 31.6%；平均费用率从2.0%升至2.4%。行业快速发展叠加门槛低、区域属性强，竞争格局相对分散并呈现哑铃式结构，其中贝壳遥遥领 先，中原地产、我爱我家、乐有家等亦处行业前列。但经纪行业仍面临两大痛点，一是经纪人、互联网平台利益机制导致虚假信息普 遍，影响客户体验；二是恶性竞争多且信息隔离严重，压缩利润空间且制约交易效率。

 玩家分析：贝壳占据先发优势，易居阿里强强联手，我爱我家奋起直追。贝壳2019年GTV为2.13万亿元，市占率9.5%。针对假房源痛点， 贝壳构筑楼盘字典，储备海量真实房源（2.26亿套）；针对信息隔离痛点推出ACN合作网络，打通经纪品牌、经纪人之间隔离墙，实现 信息共享与高效协作，吸引大量中小机构入驻。易居2016年推出第三方经纪平台“房友”，强调弱管控、房源共享与低费用，积极拓 展一二手联动与存量房经纪服务；近期携手阿里巴巴推出“天猫好房”，打造ETC协作机制，拟构建多方参与、高效协作的开放式平台。 我爱我家以直营为主，2020H1实现GTV达1600亿元，并开始打造共享、协作的经纪人合作网络，给予加盟品牌较高自主度，激发中小中 介积极性。综合来看：1）贝壳、易居阿里、我爱我家都是构建资源共享、分工协作的经纪人合作平台，提升交易效率，吸引中小中介 入驻；不同点在于贝壳推行强管控，我爱我家与易居实行弱管控；2）经纪行业核心是房、客与人，贝壳具备庞大的线下渠道与房