房地产行业估价课程学习案例库.docx
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- 2021-02-27 发布|
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估价案例
估价对象概况:本估价对象是一个专用仓库;位于某城市建成区内;土地面积
5000m2,土地建筑面积 5000m2,建筑面积 8500m2;建筑物建成于 1988 年 8 月底,建筑结构
为钢筋混凝土结构;土地原为划拨的建设用地使用权, 2007 年 6 月 15 日补办了出让手续,
补交了出让金等费用,取得了使用期限为 50 年的出让的建设用地使用权。
估价要求:需要评估该专用仓库 2008 年 8 月 30 日的价值。
估价过程:
1、选择估价方法。本估价对象为专用仓库,所在城市尚无该类仓库的买卖实例,该仓库
及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益,故选用成本法进行估价。
2、选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价,需要评估的价值包
含建筑物所有权和建设用地使用权的价值,故选择的计算公式为:
旧的房地价值 =土地重新购建价格 +建筑物重新购建价格 - 建筑物折旧
3、求取土地重新购建价格。由于该土地位于城市建成区内,难以直接求取其重新开发成
本,政府也未公布基准地价, 故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格: ①采用市
场法, 利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格; ②采用成本法, 利用
当地征地费加出让金等费用和土地开发成本等, 再加上土地段差价的办法求取土地的重新开
发成本。
1)采用市场法,利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调查选取了 A、B、 C 三个可比实例并进行有关修正、调整如下:
可比实例 A:土地面积
4300m2;成交日期
2007 年 9 月;成交价格
605 元 /m2。
修正与调整计算如下:
实例土地价格
交易情况修正
市场状况调整
土地状况调整
605
×
100/100
× 107/100
× 100/95 =681.4
(元 /m2)
可比实例 B:土地面积
5500m2