城市更新、三旧税务筹划课件.ppt

城市更新与旧城改造 主要内容 一、包税条款的法律责任 二、工业区搬迁：与工厂之间 三、城中村改造：与拆迁个人之间 四、合作开发：与开发商之间 五、一级土地开发：与政府之间 六、新建成片住宅区：与政府之间 2 包税条款的法律责任 纳税义务人是法定，不得约定改变。 2001国税函189号第三条 2011公告28号关于雇主为雇员承担全年一次性奖金部分税款有关个人所得税计算方法问题的公告 2013江苏南通承包多缴税款 3 工业区搬迁：与工厂之间 （一）买卖土地 / 建筑物 （二）工业企业股权变更 （三）工业企业以土地作价入股 （四）定向招牌挂 （五）政策性搬迁 ※不是财务部门决定的! 4 买卖土地 / 建筑物 1.如果拟转让的土地不存在已经物权登记或正在合法建设的地上建筑物，则属于土地转让 2.如果拟转让的土地存在已经物权登记或正在合法建设的地上建筑物，则无法单独转让土地： 情形一：部分土地+部分建筑物 情形二：全部建筑物 2010财税121号房产税 以建设工程规划证注明的用地面积为准 5 买卖土地 2017关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案（不适用房地产开发企业） 2016财税47号三（二）纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 2002财税191号 2016公告73号 6 转让不动产的差额开票 例如：原购买价1000万元，现评估作价8350万元，应纳增值税 = （8350 － 1000） ÷（1+5%） ×5% = 350（万元） 无须填报附表三 含税销售额或价税合计：8350 税额：350 不含税销售额：8000 税率：*** 2016公告23号附件商品和服务税收分类与编码 4 05 01 99 　 　 其他转让土地使用权 7 差额开票 2016公告23号四（二） 按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。 税率：*** 8 不动产转让（老土地） 2016公告14号纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法 在不动产所在地地税预缴 回机构所在地国税申报 适用一般计税方法的，一律自行对外开具发票 适用简易计税方法的，可以选择地税代开 9 买卖不动产的土地增值税 1.价税分离：2016公告70号 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。 2.不适用每年加计5%：2006财税21号第二条 纳税人转让旧房及建筑物，。。。可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 10 买卖不动产的企业所得税 企业所得税法实施条例第十四条 销售货物收入，是指企业销售商品、产品、原材料、包装物、低值易耗品以及其他存货取得的收入。 企业所得税法实施条例第十六条 转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。 不动产，属于企业所得税的货物还是财产？ 11 买卖不动产的企业所得税 企业所得税法实施条例第二十三条 企业的下列生产经营业务可以分期确认收入的实现： （一）以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现； 买卖不动产，书面约定分期收款，税法也分期吗 2010公告19号关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告 12 法院拍卖 2016公告14号第八条 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。 （二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。 （三）国家税务总局规定的其他凭证。 13 法院执行的拍卖 2007物权法第一百八十六条　抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。72号抵押权转买卖 第一百九十五条　债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。 2004法释16号关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定8 14 法院的执行活动 ※即使拍卖价格明显偏低，税务机关也不得调整 20