2018年度 地产上市公司 50强(下).doc

2018年度 地产上市公司 50强(下) 　　不确定之下，地产行业将走向何方？并购整合、轻资产与多元化结合以及基于金融创新的多元物业拓展将成为行业的热点。

　　地产企业的综合竞争实力由五个方面的六个要素构成，即财务安全、运营效率、成长潜力、规模性和战略空间五个方面。

　　其中，财务安全又可以细分为静态财务安全和动态财务安全两个要素。静态财务安全主要包括净负债率和短期风险头寸等静态财务指标;而动态财务安全则指企业动态经营过程中、在预期销售额和不扩张情况下的中期风险头寸、债务续借能力，以及资产和负债的期限匹配情况。

　　?\营效率则是企业执行力的体现，主要由利润率和周转率指标构成，它决定着企业当前和潜在的投资回报率。

　　成长潜力则综合反映了企业的财务安全、运营效率、融资成本和商业模式等因素，它由企业的财务杠杆使用空间和可持续的内生增长率等指标构成，决定着企业的持续扩张和低谷抗冲击能力。

　　至于规模性，它既是其他几个因素共同作用的结果，也反过来通过分散的投资组合、多元的融资途径作用于企业的财务安全和成长潜力等因素，进而影响企业的综合竞争实力。

　　如果说前五个要素都可以用量化的财务指标来度量，那么，第六个要素，战略要素，则更多取决于企业主观层面的战略选择;在当前的市场环境下，它主要表现为企业在多元化战略上的选择以及在轻重资产模式上的选择。当然，并不是所有的企业都有战略选择的空间，实际上，前五个要素已经在很大程度上决定了企业战略空间的大小――对于那些负债高企、低谷中随时可能陷入危机的企业，是没有多元化的战略选择空间的;而对于那些运营效率差、投资回报率低的企业而言，也不可能有轻资产的战略选择空间。

　　总之，在不确定的市场环境下，地产行业的竞争是一场综合实力的大比拼，最终什么样的企业能够胜出，主要取决于企业的战略选择和运营短板。 规模要素：综合竞争的分水岭