伟业--安阳京林中央公园项目营销策划报告（2006年--98页）.ppt

项目品牌带动公司品牌形成 品牌的终极目标： 京林公司成为安阳高档住宅板块的的模范开发企业，公司品牌成为安阳示范品牌。 京林公司品牌 高品质 可信赖 高端产品线 = = = “四分策划，六分执行”，强化执行，无往不利， 天下盟主，舍我其谁！ 一期预售证、二期销售条件，是保障本案营销的重要条件。项目的工程质量与进度，体验、展示的成熟条件与实施，对后期预热和全盘营销意义重大。 英雄更需宝刃，盟主更需首辅。 伟业愿做京林永远的朋友，共同迎接京林公司的 取得京林·中央公园项目全面辉煌！ 谢谢 伟业顾问 2006年5月 黄金时代 二期定位中涉及问题解决 中央水系及景观尽早落成，落实定位强度，强化体验营销。 “水岸” 环境实现 邱家沟改造，化劣为优。 邱家沟影响二期品质、形象。臭水沟的现实状况将对二期销售形成一定障碍，建议政府公关，尽早兑现水沟的改造，变不利条件为差异化优点。 二期营销策略 拔高形象，提升价格，抢先占位。 高举品质大旗，拔升项目形象。“小幅快涨”实现价格提升，并促动销售速度。高层产品抢先占位进行市场区隔。扩大区域范围，细分市场，挖掘客户，并积极利用一期成交客源，完成项目销售。 二期销控策略 第一批放房 第二批放房 第三批放房 销控原则： 配合价格策略实现“小幅快涨”升值增利。 高层以低端至高端次序为主，并结合高层产品形象展示。 团购 叠拼不入计划 内部保留 销控思路：二期结合推广，首批房源高层入市，抢先形象占位，确立品牌，消化目前及下阶段积累客户，并消化团购；二期多层入市，平衡总体价格，并结合三期多层实现调价策略，利润最大化。 二期价格策略 根据全案营销战略，二期价格策略： “小幅快涨”实现价格提升，并促动销售速度。 一期 二期 三期 利用“小幅快涨”价格策略，做为快销逼签有力促销手段，加快销售节奏，促成更高销售速度。 价格 进度 二期推广策略（一） 根据全案营销战略，二期推广策略： 拔高形象，提升品质，增加项目附加值。 品牌、占位、以人为本、体验营销、区域挖潜。 策略手段： 在追求企业品牌的同时，大盘形象下，突出人性化设计、产品品质和创新；现场加强人性化服务；维系好客户关系，形成口碑效应；利用体验营销扩大竞争优势；利用区域挖潜拉升价格空间。 二期推广策略（二） 情景、情感体验营销策略 利用工期优势，奠定品质地位，丰满品牌形象，开展体验营销，扩大竞争优势。 体验营销强化占位，提升形象，实现销售。 接待中心现场体验 样板间、高尔夫现场情景体验 接待中心包装 样板间包装 绿地包装 高尔夫体验活动 楼王营销 二期销售阶段划分 经伟业与京林公司沟通，并在二期预售证8月底以前到位前提下，伟业建议二期销售可分为以下几个阶段。 第一阶段：市场预热期（2006年7月） 第二阶段：市场蓄水期（2006年8月） 第三阶段：开盘强销期（2006年9月——11月） 第四阶段：项目调整期（2006年12月——2007年3月） 第五阶段：强销期（2006年4月——5月） 6 7 8 9 10 11 12 1 2 　3 　 4 　 5 6 8 开盘 销售 预备期 蓄水期 强销期 调整期 销售期 强销期 2006年 2007年 持续期 散售4万平米，合同额10400万元。 启动团购，售1.5万平米，合同额3900万元。 销售额1.43亿元 散售2.1万平米，合同额3900万元。 销售额5460万元 散售1.45万平米，合同额3770万元。 启动团购，售0.5万平米，合同额1300万元。 销售额5070万元 推广期 二期推广阶段 2006年 2007年 软文吹风期 投放期 强势推广期 广告持续期 活动持续期 二期开盘，楼书、海报、户型图、项目展示光盘、客户通讯、看房通道等就位。 “梦想安阳·京林之夜”大型文艺汇演，盛大开盘 高尔夫 体验活动 圣诞节 千面舞会 维护期 强势广告 广告投放　 重点活动　 6 7 8 9 10 11 12 1 2 　3 　 4 　 5 6 8 第一阶段：市场预热期（2006年7月）营销工作节点 7月底媒体软文吹风，透露二期高层部分信息、及8月份“梦想安阳。京林之夜”活动信息。 7月份业主联谊活动，透露二期高层部分信息、及8月份“梦想安阳。京林之夜”活动信息。 京林羽毛球赛 目的：维系客户关系，传播二期、活动信息。倡导健康生活，体现业主身份层次，和社区生活品质。 主题：上层生活领袖 活动主题：世家生活，健康人生—--京林羽毛球